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上周五，几只产权类REITs产品均出现了不同程度的下跌，其中包括前期涨幅居前、备受投资者关注和追捧的张江REIT。笔者翻阅张江光大园上市以来的历史业绩，发现该项目整体出色，且在上市后持续稳步提升，未来可期。

近期，张江REIT披露了一季报，其所投资的张江光大园项目在今年3月底的出租率较2022年底出现一定下滑，可能引发投资者顾虑。笔者翻阅了张江光大园上市以来的历史业绩，发现该项目还是相当出色的，且在上市后持续稳步提升。2022年更是在复杂多变的环境中顶住了外部压力，完成了17800余方（约占项目总可租赁面积的41%）面积的续租和新租，出租率水平在2022年底以前一直稳定在90%以上。此番出租率下滑的主要原因是有一家大租户于年末到期且没有续租，而整个一季度商业活动仍处于恢复阶段，市场新增需求不足，叠加春节假期的因素，因此影响了租赁的进度。而外部管理机构目前也“已书面洽谈和储备了一定数量的租户”，预计二季度“租赁进程将逐步加快并超越一季度的相关表现。”同时笔者发现，虽然2023年一季度的项目出租情况表现不佳，但基金的可供分配金额环比上升了22%，主要是管理人使用了留存于基金账面的部分期初现金对可供分配收益进行了补充，尽可能降低了项目短期经营波动对基金现金分派稳定性的影响。

其实，出租率的波动和下滑在传统产业园区运营过程中并不少见，在张江光大园项目上也非首次，该项目在18年的时候也曾发生过类似的情况，当时依托项目良好的区位优势，加上项目运营方积极的运营管理，在合理时间内将出租率恢复到了正常水平，同时优化了租户结构，提升了租金水平，实现了资产价值的提升。因此，这次的租赁调整虽然给项目短期运营带来了压力，但也为项目提供了优化租户结构，降低集中度风险的机会，有利于项目长期的经营稳定和价值提升。

作为上海成熟产业园区的标杆区域和存量市场份额占比最高的片区之一，张江的产业园区对投资人始终保持着较高的投资吸引力。根据公开信息，张江区域在今年一季度已有包括金创大厦和宏源科创在内多单以保险资金为主要买家的大宗成交。根据相关公告，张江REIT也将通过扩募方式购入张江区域内的张润大厦项目，若持有人大会审议通过、扩募实施完成，张江REIT将获得新的稳定现金流资产，补充基金的可分配收益，同时也将提高张江REIT的投资分散度，降低经营风险，使基金获得更加稳健的运营表现。

在笔者看来，张江REIT的基本面和发展前景预期稳定，短期来看租赁调整为项目创造提升运营的机会，长期来看项目仍具备较高的投资价值。目前短期的二级市场回调使得投资者的应激情绪得以释放，也为长期看好张江REIT投资价值的投资者创造了加入投资的机会。

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